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相続増税対策で賃貸住宅は供給過剰。マイナス金利でも新築住宅市場は盛り上がらず。

マイナス金利でも 盛り上がらない新築住宅市場

>不動産評価サイトを運営するタス(東京・中央)の「賃貸住宅市場レポート」(2016年2月版)によると、1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率が、2015年春あたりから異常な伸びを示している。15年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果である。


住宅ローンの世界では税金の控除を考慮すると既に実質的なマイナス金利になっています。安く家が手に入るといって喜ぶのも早計で、住宅の供給過剰でいずれ住宅価格のダウントレンドのカーブがきつくなってくると、実質的には資産の目減りになります。

実需とは関係なく節税対策のみでアパートが建てられ、賃貸住宅の家賃相場が押し下げられているのもデフレ進行を考えると頭の痛い状態です。

需要の無い所に金利の低下と税金対策で無理やり需要を作り出すと、歪みが発生して将来的にはツケを払う事になりそうです。

投資家目線では特に相続税対策には将来空き室率が上昇することが分かりきっているアパート建設に走られるより、金融庁が要望している「上場株式等の相続税評価の見直し」の実現によって対策できるようになることを強く望みます。

平成 2 8 年度税制改正(租税特別措置)要望事項(金融庁)

人口ピラミッドの形状からしてこれから10年〜20年で「大相続時代」が確実にやってくるので、投資の世界でも長期的なテーマは「相続問題」一色になる事が予想されます。ここを読み違えないようにしたいものです。


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銀行株と不動産株の価格差、4週目以降

しつこくマイナス金利導入後の不動産株と銀行株の推移を追っています。

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2月22日についに不動産株と銀行株のパフォーマンス差が最大を記録したのですが、ここではポジションは取りませんでした。まだまだサヤが開く傾向が続く(サヤが閉じる余地が少ない)と感じたからです。

結果からはこの日が最大だったのですが、ほぼ横ばいと見ていいので正解だったとも言えます。

やはり不動産株買い、銀行売りの流れは続いています。が、銀行株が下がるとやはりある程度は不動産株も連れ安する事が多いので決定的な差にはなっていません。

大体の流れは読めても、実際にそれを利益に結び付ける事は難しい。片張りで買いなら不動産株、空売りなら銀行株ですが、政策次第でどうにでも動くのでやはり片張りでは思い切ったポジションが取れません。

しかしこうして見るとマイナス金利は銀行に負担を被せて、不動産と政府に利益を回しただけになってますね。で、全体としては大きなマイナス。今のところは。

マイナス金利―ハイパー・インフレよりも怖い日本経済の末路




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マイナス金利で「現金廃止論」が台頭

コラム:「現金廃止論」浮上、マネーはどこに向かうのか

>[25日 ロイター] - 好むと好まざるとにかかわらず、高額紙幣廃止論は他の市場に影響を与えるだろう。投資家も悪党も、価値の便利な保存先を探し求めているからだ。

>端的に言えば、高額紙幣で現金を得ることが難しくなるなら、投資家は合法的な他の代替手段を求めるようになり、資金は芸術品やワイン、貴金属へと流れていく。

>世界の中央銀行の間で、高額紙幣の廃止を求める声がにわかに高まっている。その代表と言えるのが、欧州中央銀行(ECB)のドラギ総裁で、同総裁は15日、犯罪に使われるケースが多いことを理由に、500ユーロ紙幣の廃止を検討していることを明らかにした。

>その翌日には、サマーズ元財務長官が、同じく犯罪での使用を理由に挙げ、新たな100ドル紙幣の発行停止を呼びかけた。



犯罪に使われやすいという理由で、100ドル紙幣などの高額紙幣の発行停止が検討されているとか。欧米ではクレジットカード決済の普及が進んでいるので、一般市民が高額紙幣を持ち歩いて使用する意味は防犯や偽札などのリスクを考えると薄くなってます。

もう一つ、特にマイナス金利圏の国が高額紙幣を廃止する意味はあります。日本で言うタンス預金は英語でベッドの下に隠すというらしいですが、高額紙幣が無ければ物理的にベッドの下に大金を隠すのは難しくなります。

マイナス金利は預金への課税と言えるので、課税を逃れるために現金を引き出して隠す事を難しくさせるのです。これを推し進めるとやがて現金の廃止になるのでしょう。

日本は未だ現金社会で紙幣の殆どが一万円札だそうです。偽札の話も聞かないし、タンス預金には一番向いている国です。

マイナス金利―ハイパー・インフレよりも怖い日本経済の末路





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