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  • 2018/12/04配当・株主優待

    REITの分配金は配当控除が適用されないので、税金を考慮すると実際の利回りから手取りは2割減になります。関連記事:J-REIT(リート)は配当金生活に向くか?このため私の配当金生活ではREITはあまり重視していないのですが、何らかの理由で極端に割安になる場面があれば高配当株より確実性が高く大きく儲かる可能性もあるので、一応のチェックは欠かせません。REITは不動産投資になり株式投資とは勝手が違うので、簡易的にチェッ...

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  • 2018/12/03金融リテラシー

    わりと常識的な事ですが、初心者は抜け落ちやすいポイントです。高利回りの外国資産を検討する時は、必ずその国の無リスク金利(リスクフリーレート)と比較します。無リスク金利は定期預金や国債の利回りをイメージすれば良いでしょう。例えばある国の高配当株の配当利回りが10%あったとします。配当利回り10%というと凄い高配当に思えますが、まず落ち着いてその国の無リスク金利を調べてみましょう。もし定期預金で8%も金利...

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REITの重要指標NAV(なぶ)倍率

REITの分配金は配当控除が適用されないので、税金を考慮すると実際の利回りから手取りは2割減になります。

関連記事:J-REIT(リート)は配当金生活に向くか?

このため私の配当金生活ではREITはあまり重視していないのですが、何らかの理由で極端に割安になる場面があれば高配当株より確実性が高く大きく儲かる可能性もあるので、一応のチェックは欠かせません。

REITは不動産投資になり株式投資とは勝手が違うので、簡易的にチェックする指標はひとつだけにしています。

それがNAV(なぶ)倍率です。

NAV(なぶ)は解散価値の事で、REITの投資口価格(株価)をNAVで割ったものがNAV倍率です。つまり、株式投資で言うPBR(株価純資産倍率)に相当します。

ただ株式のPBRは2~3倍やそれ以上になる事も珍しくありませんが、REITのNAV倍率はだいたい1倍前後で推移しています。

だからNAV倍率はREITの重要指標と言えます。

これは株式投資と不動産投資の性質の違いであり、株式の低PBR株が(おもに成長株投資家から)万年割安株などど言われる事があるのに対して、REITの極端な低NAV倍率化は本当のお宝である可能性が高いと思われます。

逆に極端な高NAV倍率はバブルが発生している可能性を示唆しています。

不動産の価値が急に半分になったり2倍になったりするのは考えにくいので、何かの理由で異常な値付けになっている可能性があります。

NAV倍率は自分で計算して確認しても良いですが、ここ(JPAN REIT)に一覧が載っているので簡易的なチェックならこれでいいでしょう。

J-REIT全体のNAV倍率の推移はここで確認できます。

ここ10年間の平均をとってみると1倍を少し超えるぐらいですが、リーマンショックとアベノミクス、日銀のREIT買いなどがあったのでNAV倍率が0.6以下から1.6ぐらいまでダイナミックに変動しているのが分かります。

金融危機時は間違いなく買いであった事が分かりますが、正味の解散価値も怪しい株式会社が倒産すると株券は紙クズ(電子クズ)になるのに対して、不動産は消えてなくなる訳ではないので、解散価値の計算が正確に出来ればなおさら強気の買いが可能になります。

現にかつてJ-REITで唯一破綻したニューシティ・レジデンス投資法人も、極端な低NAV倍率になっていた上場廃止価格で買っていれば、後に何倍にもなったそうです。(現在の大和ハウスリート投資法人(8984)と合併した)


いつも思うのですが、実際には常に投資をしている人が金融危機時に手元に現金を残している事じたいが至難のわざです。ベテランの人でも暴落に巻き込まれている可能性が高いと思います。

もし運良くそのような時に手元に現金が残っていたら、J-REITは有力な候補になると思います。

関連記事:REITの重要指標NAV(なぶ)倍率
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【初心者向け】外国資産を買う時は最初にその国の無リスク金利(リスクフリーレート)と比較する

わりと常識的な事ですが、初心者は抜け落ちやすいポイントです。

高利回りの外国資産を検討する時は、必ずその国の無リスク金利(リスクフリーレート)と比較します。無リスク金利は定期預金や国債の利回りをイメージすれば良いでしょう。

例えばある国の高配当株の配当利回りが10%あったとします。

配当利回り10%というと凄い高配当に思えますが、まず落ち着いてその国の無リスク金利を調べてみましょう。

もし定期預金で8%も金利が付くような国だったら、元本保証で確実な金利と、リスクを負う株式の配当金の利回りの差が2%しかない事になり、配当目的の投資としては魅力が無いことになります。

もし自分がその国に住んで生活する事を考えるとまず定期預金にするでしょうね。なのに日本人がわざわざその程度の配当利回りの株式にリスクを負ってまで投資するのは割にあいません。

外国の不動産や社債でも同じ事が言えます。無リスク金利とリスク資産の差を考慮して、リスクを負って投資する価値があるかどうか考えるのが最初の作業になります。


現在の日本では国債や定期預金の利率がほぼゼロでずっと張り付いているので、無リスク金利とリスク資産の利回りを比較する、という作業を忘れがちです。

この日本と外国の金利差があるので、外国の高利回り(に見える)金融商品を日本人が買って外国人が売るという構図になりがちです。

日本人の感覚で買いごろと思っても、現地人が妥当と思う価格、あるいは現地人でも行き過ぎと思う価格まで売り込まれる可能性があります。

外国人の視点立ってまずその国の無リスク金利(リスクフリーレート)を確認、比較するという作業を忘れないようにしましょう。

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