カテゴリー:配当・株主優待

REITというか不動産投資の用語になるんですかね。

NOI利回り (えぬおーあいりまわり)

不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益率が高い不動産となる。J-REITの場合は、NOI利回り=年換算NOI÷期末簿価、または年換算NOI÷不動産取得額で算出される場合が多い。

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不動産の賃貸収入等から経費を差し引いた純収益がNOI(えぬおーあい)です。

NOIを期末簿価か不動産取得額で割ったもの、つまり、物件の時価か、ファンドが物件を購入した時の所得価格(簿価)で割ったものがNOI利回りです。

NOI利回りの一覧はここ(JPAN REIT)でチェックできます。

NOI利回りは高ければ高い程良いのでランキング上位に注目しますが、大江戸温泉リート投資法人(3472)、ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)、マリモ地方創生リート投資法人(3470)、星野リゾート・リート投資法人(3287)、イオンリート投資法人(3292)、など地方・ホテル主体型・商業施設主体型が多くなっています。

温泉やホテルや商業施設などの集客力が高いのでNOIも高くなっている、という事で、不動産の大家さんのイメージとは少し違いますね。

NOI利回りは高ければ高い程良い訳ですが、ランキング上位を見るとNAV倍率が1倍割れしている銘柄も多く、投資家からは長期的な集客力は水物と見られているのかもしれません。

ただ個人的にはJ-REIT市場はあまり効率的な市場では無いと思っているので、収益が高いのに不人気な銘柄は投資妙味があるかもしれません。もちろん不人気なのはそれなりの理由があるのでリスクもありますが。

NOI利回りは不動産投資家にとっては常識だそうですが、不動産を証券化したREITを取引する株式投資家にとっては、日々変動する株価(投資口価格)に対する利回りが気になる所です。

NOIをファンドの時価総額で割ればREIT投資家から見たNOI利回りが出るので、収益力に対して株価が割高か割安か判断する目安になります。

関連記事:REITの重要指標NAV(なぶ)倍率

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化石燃料やタバコなどに関わる企業から投資を引き揚げる「ダイベストメント(投資撤退)」は本当に良い事なのか、というどちらかと言うと意識の高い記事です。

「投資撤退」により関連株を何でもかんでも売っても良いのか、努力している企業に水を差しているのではないか、というが1点、

もう一つは企業統治の観点から、影響力を発揮できる機関投資家が居なくなってしまったらそれはそれで問題がある、という事だそうです。なるほど。

10月10日、英ロンドン。世界のエネルギー業界幹部らが集う催しで、英石油大手BPのボブ・ダドリー最高経営責任者(CEO)が、当事者として反対の論陣を張った。

BPの予測では世界のエネルギー需要を支える再生可能エネの比率が、40年に3分の1に達する可能性がある。ダドリー氏は一方で、依然4割は石油・ガスが賄い、数兆ドル規模の投資が今後要ると強調。「(投資撤退は)低炭素社会への移行過程でも続く貢献を無視している」と述べた。

日本の株式市場だとまだあまり実感は無い(JTホルダーは実感しているでしょうが)のですが、世界的にみるとESG投資の拡大は凄まじいものがあります。

当面この勢いは止まりそうにないかもしれませんが、こういった反対意見も出てきているので、やや行き過ぎの面もあるようです。

関連記事:【JT】日本たばこ産業(2914)の株価下落の理由はESG投資による資金シフト?

JTの株主構成で2015年3月に33.63%だった外国法人等の持ち分が、2018年3月には27.44%まで低下している事からも分かるように、明らかに外国人はタバコ株を売っています。

誰かが株を売っても誰かが株を買って株主になっているわけで、世界からタバコが消えるはずも無いし、タバコに反対する人はむしろタバコ株を買って影響力を及ぼすべきかもしれません。

「投資撤退」は企業の収益や価値に関わらず売ってそれでおしまい、という性格のものですから、逆に言えばこの売りが出切ってしまえばもうそれ以上ESG投資が理由の売りは出ないので需給が改善します。

「投資撤退」は従来の企業価値の算定方法を無視した売りなので、その分株価が割安になっているとも言えるかもしれません。

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REITの分配金は配当控除が適用されないので、税金を考慮すると実際の利回りから手取りは2割減になります。

関連記事:J-REIT(リート)は配当金生活に向くか?

このため私の配当金生活ではREITはあまり重視していないのですが、何らかの理由で極端に割安になる場面があれば高配当株より確実性が高く大きく儲かる可能性もあるので、一応のチェックは欠かせません。

REITは不動産投資になり株式投資とは勝手が違うので、簡易的にチェックする指標はひとつだけにしています。

それがNAV(なぶ)倍率です。

NAV(なぶ)は解散価値の事で、REITの投資口価格(株価)をNAVで割ったものがNAV倍率です。つまり、株式投資で言うPBR(株価純資産倍率)に相当します。

ただ株式のPBRは2~3倍やそれ以上になる事も珍しくありませんが、REITのNAV倍率はだいたい1倍前後で推移しています。

だからNAV倍率はREITの重要指標と言えます。

これは株式投資と不動産投資の性質の違いであり、株式の低PBR株が(おもに成長株投資家から)万年割安株などど言われる事があるのに対して、REITの極端な低NAV倍率化は本当のお宝である可能性が高いと思われます。

逆に極端な高NAV倍率はバブルが発生している可能性を示唆しています。

不動産の価値が急に半分になったり2倍になったりするのは考えにくいので、何かの理由で異常な値付けになっている可能性があります。

NAV倍率は自分で計算して確認しても良いですが、ここ(JPAN REIT)に一覧が載っているので簡易的なチェックならこれでいいでしょう。

J-REIT全体のNAV倍率の推移はここで確認できます。

ここ10年間の平均をとってみると1倍を少し超えるぐらいですが、リーマンショックとアベノミクス、日銀のREIT買いなどがあったのでNAV倍率が0.6以下から1.6ぐらいまでダイナミックに変動しているのが分かります。

金融危機時は間違いなく買いであった事が分かりますが、正味の解散価値も怪しい株式会社が倒産すると株券は紙クズ(電子クズ)になるのに対して、不動産は消えてなくなる訳ではないので、解散価値の計算が正確に出来ればなおさら強気の買いが可能になります。

現にかつてJ-REITで唯一破綻したニューシティ・レジデンス投資法人も、極端な低NAV倍率になっていた上場廃止価格で買っていれば、後に何倍にもなったそうです。(現在の大和ハウスリート投資法人(8984)と合併した)


いつも思うのですが、実際には常に投資をしている人が金融危機時に手元に現金を残している事じたいが至難のわざです。ベテランの人でも暴落に巻き込まれている可能性が高いと思います。

もし運良くそのような時に手元に現金が残っていたら、J-REITは有力な候補になると思います。

関連記事:REITの重要指標NAV(なぶ)倍率

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何の事かと言うと、空売りを利用した損出しクロス取引と、JT(2914)の株主優待制度が変更になった事についての話題です。

関連記事:【年末恒例】損出し節税クロス取引による税金先送りテクニック【合法】

損出しクロス取引についてはこの記事を参照して下さい↑


JT(2914)は2018年11月26日に株主優待制度の変更について通知をしています。

外部リンク:株主優待制度の変更のおしらせ(日本たばこ産業)

優待が年2回から1回になり、それに伴い優待内容がややアップグレードされているのですが、それより重要なのは「1年以上の継続保有」が優待権利の必須条件になった事でしょう。

1年以上継続保有とは、同一株主番号で、3月31日現在、6月30日現在、9月30日現在、及び12月31日現在の株主名簿に、連続して5回以上記録又は記載されている事が条件となります。

株主優待制度の変更のおしらせ(日本たばこ産業)


継続保有の判定には「株主番号」を用いることなっています。JT(2914)だけでなく、他の継続保有条件の株主優待を実施している企業も同様の判定をしている所が多いはずです。

節税のために損出しクロス取引で現物株をいったん全て売ってしまうと、翌営業日に現引したときに株主番号が変わってしまう懸念があります。

懸念があると書いたのは、どうも調べていくとこの株主番号を用いた判定にはよく分からない所があるからです。

ところが、全株売ったのに株主番号が変わらなかった事例を、私たちは体験しています。
具体的にはイオン(8267)の株で、一旦全部売却して、次の決算前(約半年後)に買い戻したのに、株主番号は変わりませんでした。

外部リンク:継続保有判定のカギ、株主番号を徹底調査してみたら意外な事実が…


真偽の程は判定しようが無いのですが、ネット上にはこのような報告もありました。全部売ると、株主番号が変わる「ことがある」あるいは「蓋然性が高い」としか言いようが無いようです。


持ち株の売却だけでなく、貸し株サービスを利用した場合も株主番号が変わってしまう可能性があります。

これは証券会社のQ&Aにも記載があります。

銘柄毎の優待条件(優待取得に必要な基準日)は考慮していないため、株主名簿への同一株主番号による記載の連続性が途切れることもあり、保有期間に応じた株主優待の対象とならない可能性もございますので、付随条件のある株式の株主優待取得ご希望の場合には、必ずお客さまご自身で各発行会社の株主優待内容をご確認のうえ、貸出しや返却のご指示をご自身で行なっていただきますようお願いいたします。
なお、貸出し解除期間中は貸株金利が付与されません。

発行会社によっては、決算日以外でも臨時株主総会などで株主を確定し、株主名簿として登録した場合、その株主データを長期保有の株主条件として含む場合がございますので、ご注意ください。

継続保有の定義につきましては、各発行会社によって解釈が異なるかと思われますので、各発行会社にご確認いただきますようお願い申し上げます。

継続保有の株主優待や長期保有特典・記念優待を実施している銘柄について、貸株サービスで注意する点はありますか?(SBI証券)

個々のケースには証券会社では対応できないから、自分で貸し出しや返却の指示を出して、「継続保有」の解釈についても各優待実施企業にそれぞれ確認してくれ、とありますね。

結局、個々のケースについては株主優待実施企業に確認してそれぞれ裏を取るしかありません。そんなに継続保有が条件の優待が取りたいならそもそも売却せずにずっと保有していれば良いのですが……


個別のケース、JT(2914)についてだけ考えてみましょう。

100株だけ保有していて、損出しクロス取引をする場合は、株主番号が変わる可能性が高いのでどうしても株主優待が取りたい場合はやらない方が賢明でしょう。

では200株、1000株、2000株以上保有していて、各条件の優待を取りたい場合は、どうするのか。

ネット上の情報では100株だけ残していれば株主番号は変わらないから大丈夫、という見解が多いのですが、これだって怪しい所があります。

実際の所は証券会社と優待実施企業の双方に確認してみないと分からないのではないでしょうか。

私は株主としてこんな下らない事でIRに手間をかけさせたくないので、問い合わせはしませんが、どうしても優待が欲しくて確実を期するなら例えば2000株以上の株主なら損出しクロス取引をする場合でも最低2000株は売らないで残した方が確実でしょうね。あくまで一般論ですが。

今後はこういった継続保有前提の優待実施企業が増える(現在でも150社以上あるようです)と思われるので、優待にこだわる人は気をつける必要が出てきそうです。

そもそも継続保有前提の株主優待が出てきたのはクロス取引による優待タダ取り対策のためですから、クロス取引がしにくくなるのは当然かもしれません。

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